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岳阳市人民政府关于印发岳阳市经济适用住房管理规定的通知

作者:法律资料网 时间:2024-07-05 19:23:06  浏览:9178   来源:法律资料网
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岳阳市人民政府关于印发岳阳市经济适用住房管理规定的通知

湖南省岳阳市人民政府


岳政发[2007]10号

岳阳市人民政府关于印发岳阳市经济适用住房管理规定的通知


各县、市、区人民政府,岳阳经济开发区、南湖风景区、屈原管理区,市直及中央、省属驻岳各单位:

《岳阳市经济适用住房管理规定》已经市政府第62次常务会议讨论通过,现印发给你们,请认真遵照执行。



二○○七年五月十日





岳阳市经济适用住房管理规定







第一章 总 则



第一条 为规范经济适用住房建设、交易和管理行为,切实解决低收入家庭住房困难,根据有关法律、法规,结合我市实际,制定本规定。

第二条 本规定所称经济适用住房,是指政府提供优惠政策,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房。

第三条 本市行政区域范围内从事经济适用住房的建设、交易、实施经济适用住房管理,适用本规定。

第四条 市、县(市)人民政府根据本地经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素,合理确定经济适用住房发展目标、建设标准和供应对象。

第五条 市、县(市)人民政府房地产行政主管部门(以下简称“经济适用住房主管部门”)负责本行政区域内经济适用住房的实施和管理工作。

市、县(市)人民政府发展改革、国土资源、规划、建设、财政、物价、监察等行政部门和金融机构按照各自职责分工,负责本行政区域内经济适用住房的有关工作。

第六条 经济适用住房按照统一规划、合理布局、市场运作、公开透明的原则建设,坚持综合开发、配套建设。



第二章 开发建设



第七条 市、县(市)人民政府应当在做好市场需求分析和预测的基础上,编制本行政区域内经济适用住房发展规划。经济适用住房主管部门会同同级发展改革、规划、国土资源等行政主管部门根据土地利用总体规划、城市总体规划和经济适用住房发展规划,做好项目储备。

第八条 市、县(市)发展和改革部门应当会同建设、房产、规划、国土资源行政主管部门依据经济适用住房发展规划和项目储备情况,编制经济适用住房建设投资计划和用地计划。经济适用住房建设用地应当纳入当地年度土地供应计划。

第九条 经济适用住房建设应当控制在当年住宅建设总量的8%以内,因实际情况需要调整的,应经市、县(市)人民政府批准。

第十条 经济适用住房的规划设计应当符合设计规范,坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则,并结合全面建设小康社会目标,优选规划设计方案。

经济适用住房小区的配套基础设施及公共设施应当与主体工程同时设计,同步建设,同期交付使用。

经济适用住房建设必须严格执行国家有关技术规范和标准,积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备,提高建设水平。

第十一条 经济适用住房户平建筑面积控制在85平方米以内。在规定的户平面积范围内,合理确定经济适用住房的单户面积和各类户型的比例,单户建筑面积最高不得超过90平方米。

第十二条 经济适用住房主管部门负责经济适用住房建设项目审核,发展改革部门负责核准。经济适用住房主管部门应将项目情况予以公示。

第十三条 经济适用住房开发建设实行项目法人招标,参与招标的房地产开发企业必须具有相应的资质、资本金、良好的开发业绩和社会信誉。

第十四条 项目法人招标工作由市、县(市)人民政府招投标管理办公室负责组织实施,并会同经济适用住房主管部门对投标人的资格进行审查,监察部门依法对招投标实施全程监督。

第十五条 经济适用住房建设项目法人确定后,经济适用住房主管部门应当依法与项目法人签订经济适用住房建设项目责任书,责任书中应明确单套住宅建筑面积、户型比例以及应当配套建设的物业管理用房、商业网点用房面积,项目法人应严格按照责任书确定的建设内容进行建设。

第十六条 经济适用住房建设项目责任书签订后,项目开发单位应当持责任书和相关资料按基本建设报批程序到发展改革、规划、国土资源、建设等部门办理有关手续。经批准同意后,在规定的期限内开工建设,并在开工前报经济适用住房主管部门备案。

开发建设经济适用住房,严格执行项目资本金制度。

第十七条 承担经济适用住房项目的房地产开发企业,应当对开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任。

经济适用住房交付使用时,开发企业应当向购房人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,并按《住宅质量保证书》和合同约定承担保修责任。



第三章 优惠政策



第十八条 经济适用住房建设用地应当符合土地利用总体规划和城市总体规划,实行行政划拨方式供应。严禁以经济适用住房名义取得行政划拨土地后改变土地用途,变相搞商品房开发。如因特殊情况确需改变土地使用性质,应当按照有关规定重新报批。

第十九条 经济适用住房小区外基础设施、公共设施建设由当地人民政府负责。小区内非营业性配套公共建设项目按实列入成本。经济适用住房项目的行政性收费全免、事业性收费减半、服务性收费给予优惠。

第二十条 经济适用住房开发建设企业可以以经济适用住房在建项目作抵押,向商业银行申请住房项目开发贷款。

用于个人购房贷款的住房公积金,可优先向购买经济适用住房的个人发放。

第二十一条 经济适用住房建设用地的征地拆迁工作由国土资源行政主管部门组织实施,并依法推行货币补偿办法。

第二十二条 政府重点工程拆迁项目拆迁安置时,被拆迁人符合经济适用住房购买条件的,可以优先购买经济适用住房。

鼓励单位统一组织符合购买经济适用住房条件的职工家庭或个人购买经济适用住房。



第四章 价格的确定和公示



第二十三条 经济适用住房的价格实行政府指导价。制定经济适用住房价格,应当以保本微利为原则,其销售基准价格和浮动幅度应当按照国家《经济适用住房价格管理办法》和《湖南省经济适用住房价格管理办法》确定。

第二十四条 经济适用住房价格由物价主管部门会同经济适用住房主管部门,在项目开工之前确定,并向社会公示;因特殊情况需要调整价格的,房地产开发企业应当在经济适用住房销售前,核算住房成本并提出书面定价申请,报送物价部门确定。凡未按规定确定或审批价格的,不得销售。经济适用住房销售应当明码标价,销售价不得超过公示的基准价格和浮动幅度,不得在价格之外收取任何未予标明的费用。

第二十五条 经济适用住房主管部门应当及时将可以销售的经济适用住房的位置、数量、套型、单套建筑面积、基准价格等情况予以公示。



第五章 销售及售后管理



第二十六条 同时具备下列条件的家庭限购一套经济适用住房:

(一)具有当地城镇户口;

(二)家庭人均收入低于上年度本市、县(市)城镇居民人均可支配收入线;

(三)无房或现住房面积低于上年度本市、县(市)城镇居民人均住房面积的住房困难家庭;

(四)市、县(市)人民政府规定的其他条件。

第二十七条 购买经济适用住房的,购房人应当填写经济适用住房购房申请表,持下列材料向经济适用房主管部门提出申请:

(一)户籍证明,婚姻状况证明,家庭成员身份证明;

(二)所在单位或街道办事处出具的家庭收入证明、住房情况证明;

(三)市、县(市)人民政府规定的其他材料。

上款第(二)项规定的家庭收入证明,有工作单位的,由单位出具;无工作单位的,由街道办事处出具,或者提供劳动保障部门出具的享受失业保障的证明;享受城市最低生活保障的,由民政部门出具相关证明。

本条规定的证明材料,有关部门应当在5个工作日内出具,并对出具材料的真实性负责。

第二十八条 经济适用住房主管部门受理购房人的申请后,应当在5个工作日内进行核查,对符合经济适用住房购买条件的,予以公示,公示期为10天。对不符合经济适用住房购买条件的,书面通知申请人,并说明理由。

经公示有投诉举报的,由经济适用住房主管部门会同有关部门进行调查、核实;对不符合购房条件的申请人,应当取消其申请资格并以书面形式告知。对无投诉举报和经调查、核实投诉举报不实的,经济适用住房主管部门应当发给《经济适用住房准购证》。

经济适用住房销售供不应求时,可以采取轮候方式确定购买者。经批准购买经济适用住房的家庭自批准之日起两年内未购买的,应当重新申请;选房后自愿放弃购买的,两年内不得申请购买经济适用住房。

第二十九条 经济适用住房开发建设企业与申请人签订经济适用住房买卖合同后,应当在合同签订之日起30日内到当地经济适用住房主管部门备案。

未取得《经济适用住房准购证》的,开发建设企业不得向其销售或者预售经济适用住房。

经济适用住房开发建设企业在未取得预售许可证前,不得以任何方式预售经济适用住房;依法预售经济适用住房的,预售款由房地产行政主管部门监管,专款用于经济适用住房的建设。

第三十条 经济适用住房在交付使用后,开发建设企业或购买人应当持《经济适用住房准购证》、《经济适用住房买卖合同》、购房发票等有关资料办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》。两证应当分别注明经济适用住房、划拨土地。

第三十一条 经济适用住房购买人取得房屋权属证书未满五年要求出售经济适用住房的,只能出售给取得《经济适用住房准购证》的对象,价格按同期经济适用住房价格计算。

经济适用住房购买人取得房屋权属证书五年后,可以以市场价出售经济适用住房。出售时,除执行普通住房交易的有关规定外,房屋出售人应向当地政府交纳成交额1%的综合地价款;成交价明显低于市场价的,按评估价格确定该房屋收取综合地价款的基数。综合地价款专项用于经济适用住房配套建设。

购房人出售经济适用住房后,不得再申请购买经济适用住房,经批准换购经济适用住房的除外。

第三十二条 对新建成的经济适用住房小区,要严格按照有关规定,全面推行社会化、专业化、市场化的物业管理。

经济适用住房购买人应当按照国家有关规定缴存房屋维修资金。



第六章 监督管理



第三十三条 各有关部门要按照各自的职责加强对经济适用住房交易中违法、违规、违纪行为的查处:

(一)开发企业擅自改变规划设计,扩大经济适用住房户型建筑面积的,由规划部门查处;

(二)开发企业擅自提高经济适用住房销售价格的或在标价之外收取其它未标明费用的,由物价部门查处;

(三)开发企业擅自改变经济适用住房建设用地用途的,由国土资源部门查处;

(四)开发企业擅自向未取得经济适用住房购买资格的家庭或个人出售经济适用住房的,由经济适用住房主管部门查处。

第三十四条 经济适用住房购买人采用瞒报、虚报等欺骗手段取得经济适用住房的,由经济适用住房主管部门责令退回所购房屋或者按照商品房价格向经济适用住房主管部门补交房价款,并可提请购房人所在单位进行行政处分。

第三十五条 有下列行为之一的,由所在单位或行政监察机关对有关单位的主要负责人和直接责任人给予行政或纪律处分:

(一)将不符合规定要求的项目列入经济适用住房年度建设计划的;

(二)向不符合购买条件的人员,发给《经济适用住房准购证》的;

(三)为购买经济适用住房的个人出具虚假证明材料的;

(四)其他失职、渎职行为。

第七章 附 则



第三十六条 本规定自发布之日起施行。




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张家口市下岗失业人员小额担保贷款实施暂行办法

河北省张家口市劳动和社会保障局、张家口市财政局、中国人民银行张家口市中心支行


关于印发《张家口市下岗失业人员小额担保贷款实施暂行办法》的通知

张劳社字[2003] 67号
2003年7月23日
 
各县、区劳动(人事劳动)和社会保障局、财政局,各国有独资商业银行张家口支行、张家口市股份制商业银行:
为进一步贯彻落实张家口市委、张家口市人民政府《关于进一步做好就业再就业工作的通知》(张字[2003]23号)精神,在开办经费和流动资金上扶持我市下岗失业人员自谋职业、自主创业、合伙经营和组织起来就业。根据中国人民银行、财政部、国家经贸委、劳动和社会保障部印发的《下岗失业人员小额担保贷款管理办法》的通知(银发[2002]397号)规定,结合我市实际,制定了《张家口市下岗失业人员小额担保贷款实施暂行办法》,经市政府同意,现印发给你们,请遵照执行。
附:1、张家口市下岗失业人员小额担保贷款实施暂行办法
2、创业培训人员申请表(省略)
3、小额担保贷款申请表(省略)
4、银行贷款申请表(省略)
附件1:


张家口市下岗失业人员小额担保贷款实施暂行办法


第一章 总则

第一条 为贯彻落实《中共中央国务院关于进一步做好下岗失业人员再就业工作的通知》的文件精神,进一步做好张家口市下岗失业人员再就业工作,根据《下岗失业人员小额担保贷款管理办法》、《中华人民共和国担保法》 等相关法律、法规和市委、市政府《关于进一步做好就业再就业工作的通知》(张字[2003]23号),制定本暂行办法。
第二条 在市本级建立“张家口市下岗失业人员小额贷款担保基金”(以下简称担保基金)。担保基金由市财政部门出资设立。在财政指定的开办小额担保贷款的商业银行开设“张家口市下岗失业人员小额贷款担保基金”专用账户。实施封闭运行,专门用于下岗失业人员小额担保贷款,不得提取现金,不得用于其他支出。存款利息经市财政局批准,可用于管理办公室开展小额担保贷款业务的经费支出,利息余额转入本金。
第三条 设立“张家口市下岗失业人员担保基金监督管理委员会”(以下简称监管会)。监管会由市财政局、中国人民银行张家口市中心支行、市劳动和社会保障局组成,负责对小额担保贷款业务的监督管理。包括业务指导、审查管理制度的落实、考核担保基金的运行、确定年度代偿限额、审议批准弥补代偿损失、对小额担保贷款业务的评估等工作。
第四条 在市劳动和社会保障局的就业服务机构下设立“张家口市下岗失业人员小额担保贷款管理办公室”(以下简称管理办公室),作为担保基金的日常管理机构,负责对担保基金的管理,与委托信用担保机构、商业银行合作,为下岗失业人员自谋职业、自主创业、合伙经营与组织起来就业或创办小企业(以下简称创业)提供小额担保贷款服务。
各区、县劳动保障部门要配备1-2名专职小额担保贷款协助员(以下简称协助员),负责本县、区下岗失业人员小额贷款推荐工作的组织及相关材料的指导、收集、呈报工作。
第五条 贷款担保机构。我市下岗失业人员小额担保贷款委托“张家口市远大城市就业信用担保中心”作为信用担保机构承办该项业务。本项业务要与担保中心的其他业务分开,单独核算。
第六条 为方便下岗失业人员办理贷款和开户结算业务,根据我市实际由监管会指定商业银行及分支机构开办对我市下岗失业人员的小额担保贷款业务。
第七条 本实施暂行规定所称“担保”为我国《担保法》中的保证,即当被担保人不履行或不能履行债务时,管理办公室和担保中心必须承担保证责任。
第二章 小额担保贷款业务
第八条 贷款的对象:凡男年龄在60岁以内、女年龄在50岁以内,身体健康、诚实信用、具备一定劳动技能的下岗失业人员,自谋职业、自主创业或合伙经营与组织起来就业的,其自筹资金不足部分,可以持劳动保障部门核发的《再就业优惠证》向指定银行申请小额担保贷款。
第九条 贷款的条件:
(一)持有市劳动保障部门核发的《再就业优惠证》;
(二)有自谋职业或自主创业的项目(国家限制的行业除外),并参加经市劳动保障部门和市财政部门共同认定的培训机构举办的创业培训,且取得合格证书;
(三)贷款担保机构承诺担保,借款人对担保机构提供相应的反担保措施;
(四)贷款银行要求的其它相关资料。
第十条 贷款用途:所贷款项必须用于借款人自谋职业、自主创业或合伙经营和组织起来就业的开办经费和流动资金。
第十一条 贷款规模:各贷款银行及其分支机构发放小额担保贷款担保责任余额不得超过贷款担保银行担保基金银行存款余额的5倍。
第十二条 贷款额度:
(一)下岗失业人员自谋职业的小额担保贷款金额限定在2万元以内。
(二)下岗失业人员合伙经营的,每人每笔2万元以内(不含家庭作坊型),最高限定在10万元以内。
(三)组织起来就业的,对组织者提供贷款。每安置1名下岗失业人员可贷款1万元,最高限定在10万元以内。
第十三条 贷款期限:贷款期限一般为一年、最长不超过2年,借款人提出展期且担保中心同意继续提供担保的,商业银行可以按规定展期一次,展期期限不得超过一年。
第十四条 贷款利率:小额贷款担保利率按照中国人民银行公布的贷款利率水平确定,不得向上浮动。
第十五条 贷款贴息:从事微利项目的小额担保贷款由中央财政据实全额贴息,展期不贴息。微利项目是指由下岗失业人员在社区、街道、工矿区等从事的商业、餐饮和修理等个体经营项目,具体包括:家庭手工业、修理修配、图书借阅、旅店服务、餐饮服务、洗染缝补、复印打字、理发、小饭桌、小卖部、搬家、钟点服务、家庭清洁卫生服务、初级卫生保健服务、婴幼儿看护和教育服务、残疾儿童教育训练和寄托服务、养老服务、病人看护、幼儿和学生接送服务。贷款银行依据小额担保贷款财政贴息有关办法,向财政部门据实报告贴息发生额度,经同级财政审核同意后逐级上报中央财政核准拨付。贷款银行收到财政部拨付的利息后,如数返还给借款人。
第十六条 贷款担保费:贷款担保基金的担保费,经担保中心提出申请后,由市财政部门每季度按当期贷款本金的1%向担保中心拨付。
第十七条 贷款反担保措施。
(一)小额担保贷款要实行反担保措施,担保中心要求申请人本人提供反担保,申请人可要求第三方(法人或自然人)为其贷款提供反担保,反担保比例为反担保物评估价值的100%。
(二)反担保种类包括:财产抵押、质押、第三方收入反担保。
(三)抵押财产在抵押前,必须按照《担保法》的规定在指定部门进行登记,由指定的资产评估机构作价,并办理有关手续。按照市委、市政府关于进一步做好下岗失业人员再就业工作的精神,各部门对下岗失业人员的创业活动必须给予支持,免收登记费,不得拖延、拒办。资产评估机构评估费按最低标准执行,费用由申请人支付。
(四)质押,第三方保证人工资收入反担保必须到当地公证机构办理公证手续,公证费按最低标准执行由申请人支付。
(五)第三方为经担保中心认可的其他自然人、法人。
(六)质押物一经办理担保、反担保手续后,交由管理办公室、担保中心保管,至担保、反担保合同按期履行后退还贷款人。
第三章 小额担保贷款程序
第十八条 小额担保贷款的业务程序如下:
(一) 贷款申请。申请人到所在社区索取《创业培训人员申请表》,由社区推荐到县、区劳动保障部门,由协助员安排到指定的创业培训机构参加创业培训班。培训结业后,填写《小额担保贷款申请表》,经同级财政部门审核后上报管理办公室,同时提交下列文件,并保证其真实性:
1、企业/个体经营营业执照(副本)复印件并加盖企业公章;
2、个人身份证和履历、相关职业资格证书、培训结业复印件等;
3、创业计划;
4、《再就业优惠证》;
5、其它必要的证件、文件。
(二)贷款项目初审。管理办公室收到书面贷款申请表和相关证件、文件后,由专职贷款项目审查员作为主受理人,进行实地考察和评审,提出初审意见,交贷款管理办公室主任做出是否进行复审的决定,并将结果通知申请人。
(三)贷款担保复审。管理办公室将初审通过的申请人名单和相关资料送交担保中心,由担保中心进行复审。复审通过后,由担保中心主任签字批准,复审结果将通知申请人。
(四)签订担保合同。申请人接到复审通过的通知后,由管理办公室、担保中心与其签订《委托担保合同》和《反担保合同》或《第三方反担保承诺书》及《第三方反担保合同》(三方保证人工资收入反担保的所在单位出据《保证担保人情况证明》),经过公证机关公证后,如果以资产作为反担保抵押的,由管理办公室指定的中介机构对抵押资产进行评估后,到有关财产给管理部门办理登记手续,将资产作为反担保抵押管理办公室和担保中心。
(五)签订贷款合同。管理办公室和担保中心向经办银行出具《担保通知书》,并将以上有关材料报送经办银行,由贷款人填写《银行贷款申请表》。经经办银行按照贷款程序申核批准后,由贷款人与经办银行签订《贷款合同》,办理贷款手续。贷款客户在收到贷款后,需将银行贷款支付凭证复印件交管理办公室存档。
(六)贷款的归还。贷款人可与经办银行商定还款方式和计结息方式,当贷款人按《贷款合同》按期归还经办银行贷款后,应将银行出具的还款收据复印件送交管理办公室存档。此时,管理办公室、担保中心与贷款人签订的担保合同和反担保合同自动终止。
第四章 贷款赔付
第十九条  当贷款不能按期归还时,由贷款人向经办银行提出申请,由经办银行通知管理办公室和担保中心,经调查核实同意并办理担保手续后,由经办银行进行展期处理。当出现贷款逾期时,经办银行发出贷款逾期通知,由经办银行、担保中心和管理办公室组织催收与追偿。由担保基金承担代偿责任,代偿所担保的到期贷款本金、利息。
第二十条 贷款到期不能归还至担保机构履行代位清偿责任之间的期限,最长不得超过3个月,这期间,小额担保贷款质量考评情况不纳入商业银行不良贷款考核体系。
第二十一条 当该基金履行代偿义务后,根据《委托担保合同》,担保中心和管理办公室在法律上由担保人变成债权人,依法行使债务追偿权。同时取得对反担保物的所有权和处置权。有权通过申请仲裁执行或诉讼、接管、重组、拍卖等法律允许的手段进行变现。
第二十二条 变现金额按以下程序使用。
(一)补偿担保基金代偿所造成的损失(本金、利息);
(二)实现贷款债权的所有费用(包括诉讼费、律师费、强制执行费、公证费);
(三)余额退还贷款人。
第五章 贷款管理与风险防范
第二十三条 各贷款银行及其分支机构小额担保贷款不良率达到20%时,应停止发放新的贷款,并上报监管会。担保基金代位清偿降低贷款不良率后,经监管会批准后可恢复受理贷款申请。
第二十四条 贷款担保基金对单个经办银行小额贷款担保代偿限额年度最高不超过20%。对贷款银行小额贷款担保代偿限额年度最高不超过15%,超过控制界限,必须及时采取有效措施,对限额以内贷款担保基金自身无法承担的代偿损失,经市财政局审核后予以弥补。
第二十五条 管理机构对所有原始合同、凭证均必须以贷款人为单位,建立小额担保贷款客户档案。
第二十六条 管理办公室项目审查员、担保中心信保员分别作为小额担保贷款各阶段主受理人,实行主受理人责任制度。出现代偿和代偿风险经调查落实后,根据情节情况由主受理人负责,并由管理办公室主任和担保中心负责人对主受理人做出处罚。
第二十七条 在签订担保合同后,担保中心信保员必须负责定期对贷款户经营情况及反担保物情况进行贷后调查,并记录存档。
第二十八条 商业银行要简化手续,为申请贷款的下岗失业人员提供开户和结算便利。贷款期间贷款银行要定期与借款人联系,了解其资金使用和经营情况,提供必要的财务指导。
第二十九条 当基金发生代偿后,由担保中心负责对反担保物进行变现处置,管理办公室应积极参与并积极配合。
第六章 监督与审计
第三十条 各类商业银行要根据本办法的要求,结合本行的实际情况,制定切实可行的具体措施;要确保分支机构发放小额担保贷款所需的资金和额度。
第三十一条 各商业银行要随时掌握本行开展小额担保贷款业务的情况,对存在的问题要及时与管理办公室、担保中心沟通和协调。
第三十二条 监管会就小额担保贷款的运作情况对管理办公室、担保中心及各商业银行要加强监督检查。
第三十三条 对小额担保贷款运行中的情况要定期向监管会及省级主管部门报告,接受上级的监督、检查。
第七章 附则
第三十四条 各有关部门的工作时限为:县区在5个工作日内指导完成各种资料准备工作;市担保机构5个工作日内完成担保审核手续;各商业银行5个工作日内完成贷款手续。
第三十五条 本规定若与国家、省有关法规、政策规定不尽一致,或相关法规、政策另有规定时,根据新的法规、政策执行。张家口市贷款担保基金管理办法由市财政局会同劳动和社会保障局另行制定。
第三十六条 本规定由张家口市劳动和社会保障局、张家口市财政局、中国人民银行张家口中心支行根据各自职责负责解释。自下发之日起执行。


如今,网络购物已成为人们日常生活的一部分,而不满10周岁以下的未成年人利用网络进行购物的行为越来越多。依照合同法的基本理论,不满10周岁的未成年人原则上不具有缔约能力,因此合同应被认定为无效。实践中,未成年人网络购物合同引发的纠纷逐渐增多,其监护人常常以未成年人无缔约能力为由,履行合同由未成年人在网上订购的商品。但在网络环境中,电子商务平台和卖方认为,无论买方是否具备行为能力,均具有订立合同的法律资格,因为在网络环境下,电子商务平台和卖方不能区分对方当事人是否具有民事行为能力,要求其对合同相对方当事人民事行为能力进行判定,苛加过重的注意义务,无益于网络产业的发展。


无民事行为能力人网购行为分析

在传统面对面的合同订立过程中,当事人可以通过外貌、语言、行为举止等特征,来判断交易相对人的民事行为能力状况,但网络购物过程中,双方当事人通常只通过网络数据电文的方式进行交易,使得判断对方当事人的订约能力难度加剧。无民事行为能力人在网络购物环境中处于何种地位,是否具有相应的民事行为能力,这直接影响网络购物合同的效力。

1.无民事行为能力人行为能力 在自然人的民事行为能力认定中,主要是对年龄和精神状况两方面进行考量。未成年人的行为能力以年龄作为判断标准。虽然说自然人个体的特质有所不同,但一般说来,年龄与智力的发展水平基本上是一致的。10周岁以下的儿童,不仅智力未发育成熟,而且身体也未发育成熟,其对合同内容和合同本质的认知能力不足以使其承担合同所带来的相应的法律后果。因此,我国现行合同法基本理论认为不满10周岁的未成年人订立的合同无效。

2.无民事行为能力人网络购物的特征 在现有技术条件下,无民事行为能力人网络购物时,网络服务提供者无从直接核实对方的年龄、精神状态等基本信息,也不能判断对方是否具有民事行为能力。但是由于无民事行为能力人对民事事实的判断存在偏差,也可能出于好奇等其他心理,出现超出无民事行为能力人的智力水平和生活必须的范畴,而订立与其行为能力不相适应的合同,从而造成无民事行为能力人抑或其监护人的财产损失。


无民事行为能力人网购合同效力

我国目前还没有关于电子合同订立中自然人缔约能力的专门法律规定,在司法实践中适用合同法和民法通则的规定。无民事行为能力人在网上购物行为的法律效力,学术界存在较大争议。

1.现行合同缔约能力是否适用网络环境 对于现有法律对合同当事人缔约能力的规定是否适用于电子合同的问题,学术界颇有争议:(1)一种主张认为应打破传统理论,认为网络环境下不再区分合同主体的行为能力。该理论在我国台湾地区电信法的规定中得到体现,该法第九条规定,“无行为能力人或限制能力人使用电信之行为,对于电信事业,视为有行为能力人。但因使用电信发生之其他行为,不在此限”。(2)另一种观点认为,电子合同中当事人缔约能力仍应适用合同法的传统规定,理由是:由于无民事行为能力人与限制民事行为能力人缺乏进行民事行为所要求具备的意识能力,他们无法准确的预见到自己行为的性质与后果,所以法律为了保护他们合法的民事权益,维护社会交易秩序的稳定,把他们订立的合同视为无效或者效力待定。

2.本文观点 互联网的出现对传统法律特别是合同法产生了冲击,但互联网改变的是合同的订立、履行方式,并未也不应触及民法、合同法中诸如基本原则、民事行为能力等根本性规定。因此,对于无民事行为能力人订立网络购物合同的效力,应当原则上遵循传统民法的规定。若直接借用我国台湾地区电信法的相关规定,无疑会纵容网络上不负责任的行为,非但不会实现保护无过错方当事人的初衷,反而会损害当事人双方的利益,并且也与现行的无民事行为能力、限制民事行为能力制度的主旨不符。此外,为了有效平衡买卖双方的利益,应参考英美法系对无民事行为能力人民事行为能力的判定方式,同时借鉴日本的相关经验,即无民事行为能力人的网购合同原则上有效,但卖方对诸如贵重首饰、医药用品等超出一般无民事行为能力人智力水平认知范畴的商品,进行相应的购物提示,以保证无民事行为能力人进行超出其民事行为能力后,订立的合同无效给卖家及其监护人带来的不必要损失。


电子商务平台的注意义务

实践中,电子商务平台往往承担了识别当事人身份的义务,但我国现行淘宝、京东等电子商务平台对卖家身份信息的审核比较严格,而对买家身份信息的审核非常宽松,即在买家注册时,电子商务平台并未审核买家的真实年龄。为有效防范无民事行为能力人因网络购物合同无效而引发的风险,电子商务平台应设立相应的技术措施和管理制度,以有效识别买家的年龄状况进而认定买家的行为能力。

之所以赋予电子商务平台识别买家身份的义务,是因为:首先,电子商务平台在网络购物中获得了利益,根据利益与风险一致的原则,电子商务平台应承担协助卖家识别买家年龄的义务。电子商务平台获益的方式,既有直接抽取佣金的方式,如京东商城的第三方平台和天猫商城,也有间接通过收取广告费而获益的方式,如淘宝。因此,通过收取广告费而间接获益的第三方电子商务平台不能以未从交易当事人之间直接获益而拒绝承担识别买家年龄的义务。其次,电子商务平台与卖家相比,其识别买家年龄的技术能力更强,因此电子商务平台处于防范此风险的有利地位,其履行识别买家身份的义务是合理的。


结论

网上交易的特殊性只是增加了身份难以识别的可能性或者成本,随着技术的进一步发展,网络环境下的身份识别问题肯定能够得到有效的解决。在目前的技术条件下,应赋予第三方电子商务平台识别买家身份的义务。由此,无民事行为能力人网络购物合同的法律效力如下:(1)如果涉及第三方电子商务平台的,在电子商务平台未履行身份识别的义务时,合同无效的法律后果由第三方电子商务平台承担。(2)如果第三方电子商务平台履行了身份识别的义务,此时卖家仍和无民事行为能力人订立合同,说明卖家存在过错,合同无效的法律后果应由卖家承担。(3)如果不涉及第三方电子商务平台,无民事行为能力人的网购合同原则上有效,但卖家应就特殊商品对未成年人进行特别提示,否则合同无效。


(作者单位:北京市朝阳区人民法院)