关于印发《滨州市住宅专项维修资金管理办法》的通知
山东省滨州市人民政府
关于印发《滨州市住宅专项维修资金管理办法》的通知
滨政发〔2008〕57号
各县(区)人民政府,开发区管委会,市政府各部门、各直属事业单位,市属各大企业,各高等院校,中央、省驻滨各单位:
《滨州市住宅专项维修资金管理办法》已经2008年8月25日市政府第14次常务会议通过,现予印发,自2008年11月1日起施行。
滨州市人民政府
二○○八年十月一日
滨州市住宅专项维修资金管理办法
第一章 总 则
第一条 为了加强对住宅专项维修资金的管理,保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,维护住宅专项维修资金所有者的合法权益,根据《物权法》、《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》及相关法律、法规、规章等有关规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 凡本市行政区域内,商品住宅、售后公有住宅、经济适用住房及拆迁安置住宅的住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督,适用本办法。
本办法所称住宅专项维修资金是指业主或原公有住宅售房单位交存的,专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
第三条 本办法所称业主是指房屋所有权人。
本办法所称共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称的共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括:电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备的房屋等。
第四条 住宅专项维修资金归业主所有,按照“专户存储、专款专用、所有人决策、政府监督”的原则进行管理。
第五条 市、县房产行政管理部门是本行政区域内住宅专项维修资金管理的主管部门。房产主管部门及所属住宅专项维修资金管理机构具体负责住宅专项维修资金的统一归集和日常监督管理工作。
同级财政部门按照职责对住宅专项维修资金的使用、管理进行指导和监督。
街道办事处、社区、居委会依照本办法协助做好住宅专项维修资金的相关管理工作。
第二章 交 存
第六条 住宅物业(一个业主所有且与其他住宅物业不具有共用部位、共用设施设备的除外)、住宅小区内的非住宅物业或住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主,应当按下列标准交存住宅专项维修资金:
(一)新建商品住宅的业主、非住宅业主按照所拥有物业的建筑面积交存,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地建筑安装工程平均造价的5%。
房产主管部门依据工程定额等有关部门的工程造价测算,公布多层、高层、别墅等类住宅的建筑安装工程造价及首期每平方米交存住宅专项维修资金数额,并适时调整。
(二)经济适用住房、拆迁安置住宅按商品住宅的标准交存住宅专项维修资金。
(三)已购公有住宅,财政部门已按规定从单位售房款中提取住宅专项维修资金的,业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。
(四)商品住宅、公有住宅、经济适用住房、拆迁安置住宅已出售但未建立住宅专项维修资金的,由业主按本条第一款规定的标准补交住宅专项维修资金。
第七条 未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的,建设单位不得将房屋交付购买人。
第八条 业主大会成立前,商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金,由物业所在地市、县房产主管部门代管。
第九条 下列情形由房产主管部门委托有关单位代为收取:
(一)新建商品住宅、经济适用住房、拆迁安置住宅的住宅专项维修资金,由开发建设单位、拆迁安置部门代收,并在办理房屋产权手续时统一交存到住宅专项维修资金专户。
(二)售后公有住宅,售房单位已从售房款中按规定标准提取的住宅专项维修资金,应当在本办法施行30日内全额交存到住宅专项维修资金专户。
(三)本办法实施前已取得房屋所有权证书的,未成立业主大会或业主委员会的由物业服务企业或管理单位代收,并及时交存到住宅专项维修资金专户。
第十条 住宅专项维修资金余额不足首期缴存额的30%时,应当及时续交,再次续交的数额不得少于首期专项维修资金的数额。
第十一条 市、县房产主管部门或住宅专项维修资金管理机构应委托所在地一家商业银行,作为本行政区域内的住宅专项维修资金专户管理银行,并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户、开具住宅专项维修资金票据;开立住宅专项维修资金专户,应当以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的,以幢为单位设账,按房屋户门号设分户账。
第三章 使 用
第十二条 住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部分、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪用作他用。
第十三条 住宅专项维修资金的使用,应当遵守方便快捷、公开透明,受益人和负担人相一致的原则。
第十四条 住宅专项维修资金的使用按照下列规定分摊:
(一)商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
(二)住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造,涉及尚未出售的商品住宅、非住宅的,开发建设单位应当按照尚未出售商品住宅的建筑面积分摊。
第十五条 使用住宅专项维修资金的,应按照以下程序办理:
(一)物业服务企业根据维修、更新和改造项目提出资金使用建议;没有物业服务企业的,由相关业主提出使用建议。
(二)住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。
(三)物业服务企业或相关业主组织实施使用方案。
(四)物业服务企业或相关业主持有关材料,向房产主管部门或住宅专项维修资金管理机构申请列支。
(五)房产主管部门或住宅专项维修资金管理机构审核同意后,向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知,划转金额按已完成维修工程量的80%划转,待维修工程完工,工程费用经审核后,按工程决算金额拨付维修费用余额。
(六)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
第十六条 发生危及房屋安全等紧急情况,需立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修、更新和改造的,按照本办法第十五条第四、五、六款规定办理。
发生前款情况后,未按规定实施维修、更新和改造的,房产主管部门或住宅专项维修资金管理机构也可以组织代修,代修费用从相关业主住宅专项维修资金中列支。
第十七条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支:
(一)依法应当由建设单位或施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;
(二)依法应由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修养护费用;
(三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;
(四)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用;
第十八条 住宅专项维修资金每使用一次后,应当及时核算到户,并在该户交存的住宅专项维修资金中扣减。
第十九条 在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下,可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买一级市场新发行的国债,并持有到期。
禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
第二十条 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用:
(一)住宅专项维修资金存储利息;(二)利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益;(三)利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益,但业主大会另有决定的除外;
(四)利用人防工程进行经营的净收益首先用于人防工程的维修和养护,剩余部分也可滚存住宅专项维修资金,但业主大会另有决定的除外;
(五)住宅共用设施设备报废后回收的残值。
第四章 监督管理
第二十一条 房屋所有权转让的,业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明,住宅专项维修资金余额随房屋所有权证同时过户。
受让人应当持房屋所有权证、身份证、住宅专项维修资金过户协议到专户管理银行办理住宅专项维修资金分户账更名手续。
第二十二条 房屋灭失的,业主可以持有关证明申请退回其住宅专项维修资金余额,并办理分户账注销手续。
第二十三条 房产主管部门或住宅专项维修资金管理机构应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目,并向相关业主公布下列情况:
(一)住宅维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额;
(二)发生列支的项目、费用和分摊情况;
(三)业主分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;
(四)其他相关住宅专项维修资金使用和管理情况。业主对公布的情况有异议的,可以要求复核。
第二十四条 专户管理银行应当每年至少一次向市、县房产主管部门或住宅专项维修资金管理机构,发送住宅专项维修资金对账单。
市、县房产主管部门或住宅专项维修资金管理机构,对资金账户变化情况有异议的,可以要求专户管理银行进行复核。
专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度,接受业主对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账户余额的查询。
第二十五条 房产交易部门在办理房屋权属登记时,应当查验住宅专项维修资金交存专用票据。材料符合要求的,予以核准登记。
第二十六条 住宅专项维修资金的管理和使用,应当依法接受审计部门的审计监督。
第二十七条 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门有关规定。
财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。
第二十八条 专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由财政部或者省人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。
住宅专项维修资金专用票据的购买、使用、保存、核销管理,应执行财政部门的有关规定,并接受财政部门的监督检查。
第二十九条 业主大会成立后,经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意,可以向房产主管部门或住宅专项维修资金管理机构申请划转住宅专项维修资金,资金划转后其交存、使用、管理按国家相关法律、法规、规章的规定执行。
第三十条 建设单位、业主委员会、物业服务企业、专户管理银行违犯本办法规定的依照《住宅专项维修资金管理办法》及相关法律法规的规定予以处理。
第三十一条 房产主管部门及其工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处的,依法给予相应行政处分;构成犯罪的,移送司法机关依法追究其刑事责任。
第五章 附 则
第三十二条 其他拥有共用部位、共用设施设备的非住宅物业专项维修资金的管理参照本办法执行。
第三十三条 本办法自2008年11月1日起施行。
我国网络隐私权的法律适用与保护现状
张雨林
引言：因为在从事网络法律咨询服务时，经常遇到有关网络的案件咨询（个人隐私泄露、游戏账号被盗、网络交易欺诈等）。成文之前考虑到：在关于网络隐私权保护方面，许多前辈已经就其内容谈了许多详细的观点。所以，在这里，我仅仅对我国网络隐私权的法律保护问题谈一下个人的一些不成熟的看法，写出属于自己风格的文章。望前辈们指教。
内容提要：我国的英特网以及与之相关的整个信息产业还处于刚起步的阶段，但对网络隐私的侵权已成为突出的社会问题而受到社会各界的关注，网民的利益还不能通过现行法律法规和司法程序得到很好的保护，这更加要求我国对隐私权法律制度进一步完善，对我国的隐私权立法提出了新的要求。它不仅要能对传统的侵害隐私行为予以法律禁止，还要求对网络空间中产生的新的侵害隐私的行为加以制约。本文从隐私权涵义入手，阐述我国法律对隐私权保护的现状及网络空间中个人隐私权遭受侵害的内容，着重对我国网络隐私权的法律适用与法律保护进行了思考。
关键词：隐私权、网络隐私权、侵权、保护
一、隐私和隐私权的概念
隐私，英文为Privacy。本文所称的隐私是指自然人的隐私。自然人的隐私，“是一种与公共利益群体利益无关的，当事人不愿他人知道或他人不便知道的个人信息，当事人不愿他人干涉或他人不便干涉的个人私事和当事人不愿他人侵入或他人不便侵入的个人领域。”&1我个人认为上述观点对隐私没有一个具体的物质性评价。我理解的隐私是指公民个人生活中不愿为他人公开或让他人知悉的一切秘密，如：通讯秘密、个人财产状况、个人私生活情况等。
隐私权的概念和理论，最初源于美国。1890年，美国法学家布兰代斯（Louis D. Brandis）和沃伦（Samuel D. Warren）在哈佛大学的《法学评论》上，发表了一篇著名的论文《隐私权》（The Right to Privacy），提到“保护个人的著作以及其他智慧感情的产物之原则，是为隐私权。” 这是人类历史上第一次明确提出隐私权。此后，关于隐私权的理论，开始受到广泛的重视和承认。
隐私权作为一种基本人格权，是指公民“享有的私人生活安宁与私人信息依法受到保护 ，不被他人非法骚扰、知悉、利用和公开的一种人格权。”&2一般认为，隐私权的主体只能是自然人，其内容具有真实性和隐秘性，主要包括个人生活宁静权、私人信息保密权、个人通讯秘密权及个人隐私利用权。&3由此可见，隐私权在人格权利中的基础性和重要性。
二、网络隐私权的含义
网络空间的个人信息隐私权主要是指“公民在网络中享有的私人生活安宁与私人信息依法受到保护，不被他人非法侵犯、知悉、搜集、复制、公开和利用的一种人格权；也指禁止在网上泄露某些与个人有关的敏感信息，包括事实、图像、以及毁损的意见等。”&4网络隐私权是隐私权在网络空间中的体现，它伴随着英特网的普及而产生的新的难题，网络技术的发展使得对个人隐私的保护比传统隐私权保护更为困难。
网络隐私包含的主要内容为：个人数据、私人信息、个人领域。 网络隐私权大致有如下内容：（1）知情权。用户有权知道网站收集了关于自己的哪些信息，这些信息将用于什么目的，以及该信息会与何人分享。（2）选择权。消费者对个人资料的使用用途拥有选择权。（3）合理的访问权限。消费者能够通过合理的途径访问个人资料并修改错误的信息或删改数据，以保证个人信息资料的准确与完整。（4）足够的安全性。网络公司应该保证用户信息的安全性，阻止未被授权的非法访问。用户有权请求网站采取必要而合理的措施，保护用户的个人信息资料的安全。&5除以上所述之外，还应该包括用户的信息控制权（用户有权决定是否允许他人收集或使用自己的信息的权利）和请求司法救济权（用户针对任何机构或个人侵犯自己信息隐私权的行为，有权提起民事诉讼）。
三、我国隐私权保护的法律现状和网络隐私权法律适用的思考
我国在上世纪的七十年代末、八十年代初，才将隐私权和与之相关的一系列权利逐步开始规定在我国的宪法和其它的法律部门里。但值得注意的一点：我国关于隐私权的立法，至今没有相应直接的规定。对隐私权的保护，散见于一些法律、法规、规章中。现行《民法通则》颁行以前，公民的很多民事权利都未能受到法律的明文保护，更不用说隐私权。而现在我国民法作为最基本保护公民各项人身权利的法律却没有将隐私权作为公民的一项独立的人格权加以保护，而只是简单地规定了与公民的隐私权有关的肖像权、名誉权。而事实上，隐私权、肖像权和名誉权同属于人身权中不同性质的权利，这样所带来的结果是法律保护隐私权的实际效力减少，隐私权寻求法律保障的实际可诉性、可操作性降低，不利于受害者请求司法救济。
在生活中，网络隐私权的保护日益受到重视，网络隐私权的纠纷程上升趋势，但我国对于网络隐私权的法律保护几乎是一片空白，在实际的法律操作中往往适用传统隐私权的保护规则，将网络隐私权归入名誉权加以间接保护。侵犯隐私权的构成要件与侵犯名誉权的构成要件不同。私下或小范围内传播他人隐私一般是很难构成对他人名誉权的侵犯，这却是对他人隐私权的侵犯。如果对侵犯隐私权行为的惩罚以是否给名誉权造成了一定的影响为前提，那么事实上很大一部分侵犯了他人隐私权而同时又没有对他人名誉权造成侵害的行为将逃脱法律的制裁，从本质上降低了民法保护公民隐私权的效力。
网络隐私权与隐私权两者间存在着较大的区别，那么网络隐私权遭到侵害适用解决名誉侵权的法律条款，这种解决方式自然是不妥当的。这种间接保护方式不仅在诉讼上不方便，不利于受害人寻求司法保护。在实体上，如果隐私的侵害没有可参照的法律规定，则无法进行司法救济，例：泄露他人隐私，既未造成名誉权损害，又未造成其他权利损害的，法律就无法对其进行救济。造成这一情况的根本原因就在于上文所说的我国立法上没有确认隐私权为公民的一项独立的人格权，因而无法进行直接保护。
网络隐私虽然属于隐私的范畴，可因为它网络技术性、数据性、虚拟性等原因，如果它一旦遭到侵害，用户个人想追究侵权责任就十分的困难，没有足够的技术作为支持，对侵权人身份的辨识几乎是无法实现的。这时立法对网络隐私遭侵害采取间接保护方式，那么普通的被侵权人想通过法律保护自身权益的道路可能很大程度上已经被堵塞。所以，在信息网络法律中单独构建我国的网络隐私权法律保护体系是十分必要且迫切的。
四、我国关于保护隐私权和网络隐私权的相关条款
（一）、隐私权的宪法保护
《宪法》38条规定了公民的人格尊严不受侵犯，39条规定住宅不受侵犯，40条规定公民的通信自由和通信秘密受法律保护。这是公民隐私权的部分组成，《宪法》从基本法的角度作了原则性的保护，因为宪法是母法，且实际可操作性较低，这些条款只为隐私权在其他法律部门中的保护提供了依据。
（二）隐私权的民法保护
在1986年制定的《民法通则》中，没有直接规定隐私权为公民的人格权。《最高人民法院关于执行苦于问题的意见（试行）》作为民法通则的实施细则，也没有将隐私权当作一项独立的人格权来对待，只是在第139条规定了侵犯公民的肖像权、第140条规定了“以书面、口头等形式宣扬他人隐私的行为” 这两种与公民的隐私权有关的侵权形式。最高人民法院《关于审理名誉权案件若干问题的解答》明确指出：“对未经他人同意，擅自公布他人隐私材料，或者以书面、口头方式宣扬他人隐私，致使他人名誉受到损害的，按照侵害他人名誉权处理。” 从以上可以得知：对侵害他人隐私权，造成名誉损害的，认定为侵害名誉权追究民事责任。那么名誉权是否被侵害成为隐私权是否被侵害的前提条件。
在最高人民法院《关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》中虽未明确提出隐私权，没有将隐私权作为一项独立的民事权利，却将隐私作为一项独立的人格利益加以保护，第1条和第3条有相关规定，这是有关隐私权立法的一大进步。这两条规定有将隐私权规定为独立人格权的趋势。
（三）隐私权的刑法保护
如果他人故意侵害公民隐私权，造成严重后果，则要受到刑法的处罚，我国《刑法》252条、253条对此有规定：隐匿、毁弃、非法开拆他人信件，侵犯公民通信自由权利，情节严重的，处一年以下有期徒刑或拘役；邮电工作人员私自开拆、隐匿、毁弃邮件、电报的，处二年以下有期徒刑或拘役。这是我国以刑法间接保护方式保护公民隐私权的体现，但它并没有以侵犯隐私权罪定罪论处，而是以侵犯通信自由罪和私自开拆、隐匿、毁弃邮件、电报处罚。这表明还有很多严重侵害隐私权的行为都没有受到刑法的保护。
（四）隐私权的诉讼法保护
我国《刑事诉讼法》152条规定：人民法院审判第一审案件应当公开进行。但是有关国家秘密或者个人隐私的案件，不公开审理。《民事诉讼法》66条，证据应当在法庭上出示，并由当事人互相质证。对涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的证据应当保密，需要在法庭出示的，不得在公开开庭时出示。120条规定，人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密*1的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。《行政诉讼法》30条规定，代理诉讼的律师，可以依照规定查阅本案有关材料，可以向有关组织和公民调查，收集证据。对涉及国家秘密和个人隐私的材料，应当依照法律规定保密。经人民法院许可，当事人和其他诉讼代理人可以查阅本案庭审材料，但涉及国家秘密和个人隐私的除外。45条规定，人民法院公开审理行政案件，但涉及国家秘密、个人隐私和法律另有规定的除外。
（五）隐私权的其他法律保护
我国其他法律如：《行政复议法》、《行政处罚法》、《妇女权益保护法》、《未成年人保护法》等法律都涉及了对隐私权的保护。
（六）网络隐私权的相关法律保护
我国《计算机信息网络国际联网安全保护管理办法》第7条规定：“用户的通信自由和通信秘密受法律保护。任何单位和个人不得违反法律规定，利用国际联网侵犯用户的通信自由和通信秘密。”《计算机信息网络国际联网管理暂行规定实施办法》第18条规定：“不得擅自进行未经许可的计算机学校，篡改他人信息，冒用他人名义发出信息，侵犯他人隐私。”若要这些规定系统地对网络隐私权加以保护，不是它们所能胜任的，而且在审判实践中可操作性也不强。虽然这些规定只保护网络隐私权的部分组成，但这表明：网络隐私权的法律保护在我国已经开始呈现出部门化、独立化和特别化的趋势，制定旨在保护个人网络隐私权的单行法律法规将要走上议事日程。
由上可知：虽然我国法律已经开始重视对隐私权的保护，但却没有一部法律直接将隐私权这个词写进法律条款中，也并没有具体规定隐私权的内容和侵犯隐私权行为的方式。隐私权保护的法律体制不完善这就导致了网络隐私权法律保护的缺陷，使网络隐私权遭受侵害时寻求司法救济成为难题，限制了被侵权人通过法律途径保护自身权益。
五、网络隐私权遭侵害的现状与法律适用的观点和思考
互联网技术的不断发展和网络的商业化，用户的个人资料，作为一种重要的网络资源，被收集和利用是无法避免的。这势必会对用户的网络隐私权造成侵害。可以说，电子商务*2的发展，使网络商*3的商业利益和个人的隐私权保护之间发生了明显的冲突。在网络中侵犯他人隐私权是指“未经他人许可，擅自通过网站上自己或他人的主页，将特定的他人隐私公之于众，或擅自通过第三人、第四人、众多他人发送E—mail的方式张扬特定的他人的隐私，情节恶劣，后果严重的行为。”&6网络侵权的主要主体有以下几种：
（一） 个人的侵权行为。
1、人未经授权在网络上宣扬、公开或转让他人或自己和他人之间的隐私。《计算机信息网络国际联网管理暂行规定实施办法》18条规定：用“户不得擅自进入未经许可的计算机系统，篡改他人信息；不得在网络上散发恶意信息，冒用他人名义发出信息，侵犯他人隐私。”在现行的法律规定下，这一类侵权行为如果造成一定的影响，对他人名誉造成损害，或以营利为目的，对他人肖像权进行了侵犯，可以适用于民法规定对侵权行为其加以处罚。
