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沪港房地产市场与法律的比较及展望

浦增平


经受金融风暴打击之后的沪港两地房地产市场，更能看出其发展的特点和法律制度的利弊，从而为新一轮发展和完善市场提供机会和思路。

就沪港房地产市场发展的比较而言，有三大区别和特点。其一,两地市场规模区别较大，香港房地产市场发展历史比上海要长，融资、开发和售楼等方式途径和规模都要比上海更具有优势。香港作为国际金融中心，有一半资金与房地产有关，无论是国际游资或是证券市场资本，无论是银行给发展商的贷款或是广大购房者的按揭,都渗入房地产市场。相比之下，上海作为地区性金融中心，参与房地产市场的资金相当有限，海外资金进入房地产的途径也十分有限,对购房者的银行按揭仅刚刚开始，尚未形成规模。同样，上海作为一个新兴市场，发展潜力很大，房价空间也很大，但要看上海在今后政策上的定位与经济发展的思路如何。其二，沪港两地房地产市场的成熟与发展不一。香港房地产市场经历几次大幅起落和风波，已经比较成熟，这种成熟是各方面的，有管理层与专业分析队伍，有发展商和中介机构，有银行和融资机构，也有广大购房者和炒家，还包括制度、市场功能及法律等等。相比之下，上海还是不成熟的市场，还未经历大幅起落，还仅仅是一个开发商的初级市场。换言之，经过从1992年启动开发的房地产，主要在如何开发项目，建造项目和建立各种房地产公司上做了文章，融资方式也仅仅是以银行贷款，中外合资合作投入部分启动资金，或少量从证券市场得到融资等，既没有形成真正的中介市场，二三级市场和购房者按揭市场，特别没有形成卖方市场，也就是说，在简单的买卖关系和供需关系中，目前仅仅是卖家和供方比较活跃，炒来炒去也是在这些圈子中活跃。这主要与上海房地产开发市场的主体与体制有关，供方与建设方大多是国家经营，拼命开发，拼命造房，拼命向银行借钱，没有想到如何发展广大用房单位，特别是个人购房消费市场的培育与发展，这就造成目前大量空置和低迷现象，造成房价缓跌但许多发展商的融资利息早就吃掉其可得利润并吞食其本钱，隐性破产等。其三，沪港两地房地产市场的环境和法律制度不一。由于香港房地产市场发展历史较长，又经过几次波动，商业环境和法律机制比较完善，无论对发展商的公司法，对各种融资的法律制度，或是物业管理，乃至广大购房者的权利保障，比较完善。即使在这次房价大暴跌和市场低迷中，法律纠纷和大宗诉讼比较少。而上海在公司法对发展商的适用，金融法的执行等方面都有不足，对物业管理和保障广大购房者权益方面更是欠缺。为此造成近几年大量的房地产案件诉讼到法院，将发展商和购房者死死“套住”。

上述区别和特点，展望明年两地市场的发展，香港市场房价会形成实质性反弹，市场仍会恢复繁荣，但由于政策变化，恶性炒作与房价大幅上升的现象逐渐减少，购房按揭方式更趋活跃，还可以开发银行对原按揭购房者的“回购”倒按揭，活跃二三级市场。就上海房地产市场而言，大量在建项目和隐性破产公司必须进行清盘与重组，银行对不能收回贷款的抵押房产进行大规模拍卖和转让，并转向为广大购房者提供各种方式灵活的贷款与组合，为购房者服务，培育消费市场，同时在完善房地产法律制度上下大功夫。




广西玉林市人民政府


玉林市人民政府文件

玉政发［2000］59号

玉林市人民政府关于印发玉林市出租汽车旅游汽车客运管理规定的通知

各县（市）区人民政府（管委），市直各委办局：
《玉林市出租汽车旅游汽车客运管理规定》已经2000年12月13日市政府第24次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

二000年十二月二十日


玉林市出租汽车旅游汽车客运管理规定

第一章总则

第一条为加强对出租汽车和旅游汽车客运管理，保护经营者和乘客（游客）的合法权益，促进出租汽车客运、旅游汽车客运市场有序、健康发展，根据《中华人民共和国道路运输行政处罚规定》、《中华人民共和国企业法人登记条例》、《中华人民共和国私营企业暂行条例》和《城乡个体工商户管理暂行条例》及《广西壮族自治区道路运输管理条例》的有关规定，结合我市实际情况，制定本规定。
第二条凡在本市行政区域内从事出租汽车、旅游汽车客运经营的单位和个人应遵守本规定。
起、止点均在城市规划区域内的旅游汽车客运不适用本规定。
第三条出租汽车是指依照本规定取得出租汽车客运经营资格的5座及以下的轿车。出租车客运是根据乘客要求的时间和地点行驶、上下及等候，以计程、计时形式收费的一种不定线路的营运性汽车客运。
旅游汽车客运是指以运送旅游者游览名胜古迹、风景为目的的汽车客运经营活动，其营运种类包括旅游班车、旅游专线车和旅游包车(包括“一日游”车辆)。
第四条市交通主管部门负责本市行政区域的出租汽车和旅游汽车客运管理，其下设的运政管理机构（以下简称运政机构）负责本规定的具体实施。
规划、建设、公安、工商、旅游等部门在各自的职责范围内协助交通主管部门做好对出租汽车、旅游汽车的管理工作。
第五条本市出租汽车和旅游汽车经营实行多家经营、统一管理、协调发展的方针，保护合法竞争。
第六条出租汽车经营权按照公平、公开、公正的原则，实行招标或议标经营，有偿使用。招标或议标具体办法另文规定。旅游汽车客运经营权根据企业的经营资质进行审批，实行宏观调控。

第二章开业、变更、停业和歇业管理

第七条从事出租汽车、旅游汽车客运经营的业户，应具备下列条件：
（一）应达到拥有20辆出租汽车或5辆旅游汽车以上的经营规模；
（二）车辆应是新车或达到规定技术等级的在用车辆；
（三）有固定办公场所、完善的组织机构和管理制度；
（四）有与经营规模相适应，坚实平整、固定的停车场地，其面积是实有车辆投影面积的2倍，属外租场地的应签有一年以上的租赁合同；
（五） 除固定资产外，须有不少于车辆价值5%的流动资金;
（六）营运车辆须有合格有效的行车证件；
（七）营运经营者、管理人员、司乘人员，必须经过部门培训（属旅游部门的应取得培训合格证），取得相应的上岗资格证，并具有良好的职业道德和相关业务知识，身体健康。
第八条开业审批程序。
（一）外国或香港、澳门、台湾地区的独资企业、合资企业、合作企业申请经营出租汽车、旅游汽车客运的，经市交通主管部门审核后，按国家有关规定办理。
（二）其它经营业户申请从事出租汽车、旅游汽车客运的，单位应持上级机关证明、个人持居住所在地街道办事处或乡（镇）人民政府的证明和本人的户籍及身份证，向当地运政机构提交开业书面申请和有关材料，受理机构在收到申请报告之日起30日内提出审核意见（应报上级运政机构审批的按程序申报），符合条件的发给经营许可证。
（三）申请者凭经营许可证向工商管理部门申请办理营业执照，向税务部门办理税务登记手续。运政机构最后审核有关证件、材料及车辆应设置的设施，按其注册的营运汽车发给营运证、客运标志牌和有关票证方可开业营运。
第九条营运车辆购置应遵循先审批后购车的原则。
第十条从事客运车辆经营者需变更经营范围或合并、分立、改名、停业、歇业的，需提前30日内向原批准开业的运政机构提出书面申请，经批准后，缴回经营许可证、营运证、客运标志牌、上岗资格证和有关交通票证，交清应缴纳的规费，并到工商、税务等部门办理相应手续，方可变更、停业、歇业。
第十一条运政机构对从事出租汽车、旅游汽车客运的经营业户、车辆及从业人员的经营资格、上岗资格，实行年度审验制度。经审验合格后，方可继续经营；审验不合格的，由原审批运政机构依法吊销其经营许可证、营运证和上岗资格证，并提请工商部门注销其营业执照。

第三章车辆及从业人员管理

第十二条出租汽车、旅游汽车除符合车管部门对机动车的规定外，应按照市交通主管部门规定的营运车辆条件，实行统一车身颜色和文字标记、统一悬挂营运标志、从业人员上岗标志、运价标志、统一座套、统一从业人员服装、统一车辆调度、出租汽车还必须统一顶灯和统一安装相同型号的计价器。
第十三条出租车、旅游车必须有相对稳定的从业人员，并按规定依法签订劳动合同。没有固定营运车辆的从业人员不得办理从业人员上岗证，每辆营运车辆从业人员人数（驾驶员、乘务员）各不得超过3人。
第十四条营运车辆驾驶员必须符合下列条件：
（一）取得相应种类、车型的正式汽车驾驶证；
（二）年满18周岁以上，55周岁以下，身体健康；
（三）熟悉运行线路、运行环境和地理位置；
（四）经培训考试合格、领取运政机构核发的营运车辆驾驶员上岗证。
第十五条旅游汽车经营标志牌，应按规定放置在前档风玻璃右下方；出租汽车经营标志牌应按规定安装在车辆保险杠前，不得遮盖，不得放置其它非法私制标志牌，不得在车身上做任何广告。

第四章营运管理

第十六条出租汽车营运管理。
出租汽车经营业户应当遵守下列规定：
（一）建立健全经营管理机构、制度，落实岗位人员，搞好基础管理工作；
（二）搞好安全和优质服务，配合管理部门做好出租汽车和驾驶员的管理；
（三）禁止无上岗证或者被暂扣、注销、持无效上岗证的驾驶员从事出租车客运；
（四）协助管理部门对本单位违章出租车辆的处理；
（五）定期组织本单位从业人员进行思想、业务、安全、职业道德规范经营学习，并做好学习记录和登记。
第十七条出租汽车有下列情形者不得投入营运。
（一）年审不合格或已报废；
（二）车辆发生机械故障不能正常运行；
（三）计价器不能运行；
（四）车内其它设施破损、污垢、不宜乘坐；
（五）“出租车经营标志牌”字迹模糊不易辩认。
第十八条出租汽车在营运中必须遵守交通部《出租汽车客运服务规范（试行）》的有关规定。
第十九条旅游客运的分类与管理。
本规定所指旅游客运按经营范围分为跨县旅游客运，地（市）旅游客运，省际旅游客运，港澳、出入境旅游客运，经营者按核定的范围从事相应的旅游班车、旅游专线车和旅游包车经营。
（一）旅游客运的管理。
旅游班车是为旅游者提供的，其起点或终点一端必须是风景、游览点，实行定线、定班、定点的客运班车（包括“一日游”车辆）。
旅游专线车是指经营者按规定将游客运送到规定行政区域内的一个或几个名胜、风景区点游览观光的营运方式。专线车车辆必须按规定的旅游路线运行、不得擅自增减游览景点。专线车可采用定时或不定时发车形式。游客可到各旅游售票处（点）购买本人所需游览车票，按票面指定的路图、地点、车次（车号）乘车游览。
旅游包车客运业务按交通部包车客运的有关规定办理。
（二）旅游客运的审批。
经营跨县旅游汽车客运由市运政机构审批，报自治区运政机构备案。
经营跨地（市）、省际、港澳、出入境旅游客运，由市运政机构提出意见，报自治区运政机构审批。
第二十条出租汽车、旅游汽车必须按批准的区域营运，不得异地经营，出租汽车不能从事起点、终点均不在道路运输证发放地的出租客运（原路返回载客的除外，但不得在城区兜客）。
第二十一条出租汽车、旅游汽车从业人员必须遵纪守法、维护国家尊严和声誉，不得做有损国格人格之事；随车携带营运证及有效行车证件，佩带运政机构统一制发的上岗证，自觉接受运政机构的监督和检查，仪表端庄、服装整洁、文明礼貌、主动为乘客提供服务；严禁敲诈、刁难、坑害游客；严禁利用营运车辆进行违法犯罪活动。
第二十二条经营者必须使用税务部门统一印制核发的客运票证，不得擅自印制或使用其它票证。经营者收费时，必须给乘客足额的专用发票。
第二十三条经营者必须按规定向运政机构报送统计资料及报表。

第五章站点管理

第二十四条出租汽车、旅游汽车客运站点本着安全、方便、有序的原则，由规划部门牵头，会同交通、建设、公安等部门统一规划设点，根据城市的发展需要逐步设置出租汽车候客站（点）、招手即停点，条件成熟的应在游客集中的地方，设立一定规模的旅游客运发车站点。
第二十五条运政机构应加强对营运车辆集中的车站、码头、宾馆和风景区等公共场所客运站点、停车场的管理。

第六章监督检查

第二十六条市交通主管部门及其运政机构和工商行政管理部门要加强对出租汽车、旅游汽车客运的监督检查，对违反本规定的行为，可根据《中华人民共和国道路运输行政处罚规定》、《中华人民共和国企业法人登记条例》、《中华人民共和国私营企业暂行条例》和《城乡个体工商户管理暂行条例》及《广西壮族自治区道路运输管理条例》的规定分别给予警告、没收违法所得、罚款、责令停业、吊销经营许可证（或营运证）、营业执照的行政处罚。
第二十七条市交通主管部门和行政执法机关工作人员，应廉洁奉公，依法行政，严格执法，对滥用职权，以权谋私，敲诈勒索，刁难经营者的，依照有关规定给予行政处分，触犯刑律的，移交司法机关追究刑事责任。

附则

第二十八条本规定由玉林市交通主管部门负责解释。
第二十九条本规定自发布之日起执行。