您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律论文 »

未成年人名下房产监护人一人签字出售买卖合同是否有效/杨东律师

作者:法律资料网 时间:2024-07-05 05:34:17  浏览:8364   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载
  【案情介绍】
  张某购买一套徐汇区房子碰到麻烦,情况是这样的:房东是一家三口,但小孩女方和前夫生的,是未成年人。《房屋买卖合同》是女方代小孩签的,签好合同,付了首付,银行贷款审批通过后,我们一起去办过户时被房地产交易中心告知,房屋产权人之一的小孩属于未成年人,未成年人名下房产只有一个监护人到场不能办理过户手续,致当日交易过户手续无法办理。
  于是,女方就找前夫商量过户,前夫知道断然拒绝,聘请律师发律师函主张买卖合同无效,要求终止交易。无奈张某通过介绍找到杨东律师,诉讼到法院,请求依法判决。
  【律师分析】
  本案主要争议焦点就是:未成年人名下房产未经两位监护人的签字确认,该房屋买卖合同是否有效?上海房地产律师杨东分析认为,
  第一、本案产权人之一是未成年小孩,属于无民事行为能力,但他的父亲或者母亲都可以作为他的法定代理人代理民事活动,故女方母亲作为小孩的法定代理人代理的民事活动具有法律效力。
  第二、女方辩称的其前夫不知道房屋被售一事及自己损害了小孩的利益,认为买卖合同应为无效,杨东律师认为,首先,法律并未规定未成年人的民事活动必须经由全部监护人、法定代理人行使或一致同意方才生效,只要女方确属小孩的的法定代理人,其代理行为就具有法律效力,并不因为其他法定代理人不同意或不知道而应被归于无效。其次,女方将房屋出售给买受人是按市场价支付对价的,并没有损害另一房屋产权人小孩的利益,作为房屋买受人有理由相信女方是为了小孩的利益在行使法定代理权。再次,至于女方是否确实存在损害小孩利益的行为,是他们家内部事务,可以通过要求赔偿等途径解决。
  第三、房地产交易中心的相关操作规程等规定不能作为合同无效的认定依据。合同无效的依据应该以合同法的相关规定为依据。
  【法院判决】
  一审法院判决,将房屋产权过户到我名下,过户发生的费用按照国家规定各自承担;并要求支付拖延交易的违约金日万分之五。上诉至中院,二审维持原判。
下载地址: 点击此处下载

东莞市粮食储备费用及轮换差价补贴暂行规定

广东省东莞市人民政府


东府办[2003]50号
关于印发东莞市粮食储备费用及轮换差价补贴暂行规定的通知


各镇人民政府(区办事处),市府直属有关单位:
经市人民政府同意,现将《东莞市粮食储备费用及轮换差价补贴暂行规定》印发给你们,请遵照执行。

东莞市人民政府办公室
二○○三年八月三日
东莞市粮食储备费用及轮换差价补贴暂行规定

  第一条 为确保完成省人民政府下达我市粮食储备任务,结合我市粮食储备工作的实际,进一步规范粮食储备费用支出标准,特制定本暂行规定。
  第二条 省下达我市粮食储备任务(贸易粮,下同)为10万吨,其中市级3万吨,镇区7万吨(各镇区粮食储备任务详见附件)。
  第三条 粮食储备工作人员核定:
  (一)根据粮食储备管理工作每人负责保管粮食储备不少于500吨(含管理人员)要求,全市粮食储备任务10万吨,应配备管理及工作人员200人,包括从各粮管所事业编制96人中调整50人作为粮食储备工作人员使用。
  (二)根据没有实行集中储备、集中管理的实际情况,每一个粮食储备单位可聘用3名以下保安人员。
  (三)储备粮装卸以及保管期间的转仓、叠堆工作,可按需要聘用临时工人。
  第四条 粮食储备费用标准核定:
  (一)管理人员及工作人员费用,每年按市财政安排事业单位类别平均标准核定。2003年按市财政安排事业单位三个类别的平均数为计算标准,每人每年费用66200元(含人员经费、公用经费、社保经费),全市管理人员150人(不含财政预算安排经费的粮管所事业编制96人中调整为管理工作人员的50人),1年共需费用9,930,000元(66200元×150人=9,930,000元)。
  (二)聘用保安人员费用,2003年按我市事业单位聘用临工费用标准核定,即每人每年20000元。全市34个储备单位,按每个储备单位聘用3人计算,1年共2,040,000元(20000元×34储备单位×3人=2,040,000元)。
  (三)储备粮装卸以及保管期间的转仓、叠堆工作聘用的临时工人费用,由粮食储备专项业务费列支。
  (四)专项业务经费 (每吨储备粮1年费用224.8元)
  1、粮食储备贷款利息:按现行贸易粮(大米)与储备原粮(稻谷)1:1.47的折率,1吨贸易粮折1.47吨储备稻谷价(下同)1853元,银行月利率4.425‰,每吨贸易粮储备折稻谷1年利息98.4元,按实际支付利息拨款(1853元×银行月利率4.425‰×12月=98.4元)。
  2、周转搬运费:为了保障储备粮在保管期间的储备粮质量,储备粮每年转仓一次(含出入仓装卸、叠堆),1吨贸易粮搬运费40元,折1.47吨稻谷58.8元(40元×1.47 折率=58.8元)。
  3、储备粮损耗费:储备粮保管期间的正常损耗为3‰,每吨为5.6元(1853元×3‰=5.6元)。
  4、财产保险费:为了使储备粮在保管期间遇上突发性灾害时减少损失,购买储备粮保险,每吨储备粮1年费用4.6元(1853元×2.5‰=4.6元)。
  5、粮食储备专用坭龙薄膜购置费用:按平均每吨粮食储备耗用4公斤坭龙薄膜、每公斤8.5元计算,每吨储备粮1年费用34元(4×8.5=34元)。
  6、储备粮专用药物购置费用:按平均每吨储备粮需药物0.04公斤、每公斤50元计算,每吨储备粮1年费用2元(0.04×50=2元)。
  7、保管器材购置和消耗费用:电子测温设备、手动探温设备、扦样设备、薰蒸防毒设备、沥青纸、清扫工具等器材购置和消耗费用,每吨储备粮1年10元。
  8、地磅、衡器购置和检测维修费:每吨储备粮1年费用2.7元。
  9、机械通风设备、吸尘设备、气调设备购置和维修费:每吨储备粮1年费用5元。
  10、水电费:全市现有粮食储备单位34个,平均每个储备单位每天耗用水电30(吨)度,每(吨)度水电费均价按1元计,1年开支水电费372.000元,每吨储备粮1年费用为3.7元(34×30×365×1÷100000=3.7元)。
以上(一)至(四)项为粮食储备费用标准核定的主要依据。按上述标准计算,2003年每吨贸易粮储备费用为344.5元〔(993万元+204万元)÷10万吨+224.8元〕。
  第五条 粮食储备费用的管理:市级负责3万吨粮食储备任务的储备费用,每年由市财政预算安排;各镇区负责7万吨粮食储备任务的储备费用,由市财政从各镇区当年预算分成中划扣,进入市粮食风险基金账户,由市财政统一划拨。
  (一)市级粮食储备费用每月由市发展计划局根据实际储备量,按每吨费用标准报送市财政局审核后,由市财政通过粮食风险基金账户划拨给粮食储备单位。
  (二)各镇区粮食储备费用由镇区粮食管理所每月根据实际储备量,按每吨费用标准送当地财政分局核实后,报市发展计划局汇总送市财政局审核划拨。
  (三)为了减少粮食储备利息的周转环节,市、镇粮食储备贷款利息每月由市财政通过粮食风险基金账户直接划入市农业发展银行。
  (四)粮食储备轮换差价补贴标准的核定:储备粮的购入和销售采用竞价投标方式进行的,按购入与销售竞价投标的实际差价补贴;采用其他购入和销售方式的,由市发展计划局会同市财政局按当时粮食市场价格确定补贴差价标准。
  第六条 粮食储备单位的固定资产不提折旧,粮仓每年的维修和更新改造,由市发展计划局根据各储备单位的实际需要,于年初提出计划报市财政局核实,由市财政安排专项资金;专项资金的使用按政府采购有关规定执行。
  第七条 粮食储备费用以及粮食储备轮换差价补贴资金,按本暂行规定实行专户管理,专款专用,严禁挪作他用,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第八条 本暂行规定从2003年1月1日起执行。
  第九条 本暂行规定由市财政局、市发展计划局负责解释。

  附件:




民政部印发《关于探索建立农村基层社会保障制度的报告》的通知

民政部


民政部印发《关于探索建立农村基层社会保障制度的报告》的通知

1987年3月14日,民政部

各省、自治区、直辖市人民政府,各计划单列市(区)人民政府:
《关于探索建立农村基层社会保障制度的报告》已经国务院同意,并指出:“我国农村地域广阔,各地情况不一,开展这项工作需逐步进行,应以民政部为主先进行探索和试点,不宜一下铺开。”现将民政部给国务院的报告印发你们,望把这项工作纳入政府议事日程,并积极探索建立农村基层社会保障制度的工作。

附:民政部关于探索建立农村基层社会保障制度的报告(1986年12月24日)
国务院:
“七五”计划明确提出,“七五”期间,我国要建立社会保障制度的雏形。这是一项重大决策。社会保障制度在西方国家已有一百多年历史,在我国还是一个新的课题,特别是在农村更是全新的领域。为了探索建立农村社会保障制度的问题,我部于一九八六年初即组织力量调查研究,开展理论探讨,并在经济比较发达的地区进行了试点。十月中旬又在江苏省沙洲县召开座谈会,邀请各省、自治区、直辖市的民政厅(局)长、中央有关部门和一些专家学者,探讨了在我国农村建立社会保障制度的必要性和可行性,初步形成了一些粗线条的构想。现将主要意见报告如下:
一、新形势下的新情况
农村经济体制改革的巨大成功,使中国农村出现了飞跃式的进步,从经济领域到思想观念,都发生了重大变化。但由于农村改革正处于两种体制并存的过渡时期,新旧体制还在发生摩擦,为新体制服务的一些配套工程还没有相应地建立起来,因而各地程度不同地出现了一些新的社会问题。主要是:一、产业结构、劳力结构的变化,促使家庭向小型化转变,家庭的养老扶幼功能在削弱;二、生活条件和医疗条件改善,人口寿命延长,老年比重增加,养老任务加重;三、一些地区原有的集体保障功能削弱,新的保障体制没有建立;四、由于千千万万农民从事商品生产,参与流通,进入多种经营领域,风险加大;五、一些地区已出现挥霍浪费的现象,婚丧嫁娶大操大办更为普遍,消费需要积极引导。特别值得注意的是一些地区受一九五八年“共产风”的影响,又出现了“十个不要钱”、“八项免费”,大包大揽社会福利的倾向。这些新的问题,要求我们必须采取相应的对策,必须有紧迫感,理顺各种关系,拖得越久,积累的问题越多,解决问题越困难。这不仅影响农村社会的安定,而且将影响农村经济体制改革的深入进行和社会主义精神文明建设。
大家认为,适应农村新的形势,建立农村基层社会保障制度,已经成为农村经济体制改革必然的配套措施。目前,不少地方的群众已经自发地开展了这方面的工作,我们应抓紧时机,因势利导,积极工作,实现“七五”计划的要求。
二、农村基层社会保障制度雏形的构思
大家认为,社会保障制度是经济发展到一定阶段的产物,必须与经济发展的水平相适应。建立我国农村的社会保障制度,要从我国国情出发,以国家、集体、个人承受能力为限度。当前,要以“社区”为单位,以自我保障为主,充分重视家庭的保障作用。在起步时,要注意这样几个问题:
一是范围要由小到大。根据我国农村地域辽阔、经济发展不平衡的特点。目前只能先建立“社区型”的以乡为单位的社会保障网络。在自愿的基础上,把农民组织起来,实行自我保障,然后随着经济的发展,逐步扩展,逐步完善,形成全县、全省以致全国的保障体系,最后经过立法,成为国家颁布的社会保障制度。
二是内容要因地制宜,由少到多。我国东部、中部、西部三个经济地带的自然资源、经济发展水平差别很大,保障的内容不可能搞一个模式。目前,贫困地区主要搞救济和优抚,首先解决五保户和群众的温饱;经济中等水平地区,在救济优抚的基础上,开展福利生产,兴办福利事业,开展群众性的互助储金活动;经济发达地区,应在上述基础上,积极引导群众开展社会保险。无论哪类地区,都应先从解决群众最急需的项目开始,随着经济发展逐渐增加。
三是标准要由低到高。由于社会保障的标准具有不可逆转性,开始时标准要低,从维持最低生活水平做起,量力而行,循序渐进,不能超越国家、集体和个人的承担能力。
三、资金来源
大家认为,妥善地研究解决资金来源,建立基金制度,是社会保障制度的重要条件。“七五”计划指出,要“通过多种渠道筹集社会保障基金,改变过去全部由国家包下来的办法”。农村社会保障的资金筹集,也要贯彻这一精神。根据我国农村集体积累和农民个人收入不高,各地区经济发展不平衡等特点,农村社会保障资金的筹集不仅不能照搬国外做法,也不能照搬国内城市的做法。不同地区要采取不同的筹措办法。贫困地区,以国家提供的救灾费、救济款、优抚费和各级财政补贴为基本保障资金,继续发挥现有福利网络的作用。这些地区的群众无力出钱,可在自愿的原则下,开展互助储金活动。富裕地区,要采取国家、集体、个人三方合理分担的办法。具体分担比例,要根据保障项目的不同性质而区别对待。这类地区乡镇企业比较发达,可以提取一部分资金;群众比较富裕,个人也应出点钱;有的保障项目甚至应以个人出钱为基础,以便增强群众的自我保障观念,把个人在社会保障中的权力和义务统一起来,防止产生依赖思想。
应该指出的是:社会保险是一项社会安全制度,不同于一般的财产保险。其目的在于保障人民在生病、致残、失业、年老失去劳动能力时,得到必要的生活保障。我国在城市已建立起以劳动保险、公费医疗、职工离退休为主体的社会保险。在农村还没有这方面的工作,必须探索。
社会保障资金要按不同的保障项目,分别建立基金制,这些基金要与地方财政分开,单独列户,自主管理,群众监督。并通过生产的发展,逐步加以扩大。
四、重视家庭的作用
家庭是我国农村传统的保障单位,分布最广,覆盖面最大。家庭的照料比任何专门机构更情愿,更有效。因此,在我国建立社会保障制度,一定要吸取西方国家过多的社会保障促成家庭解体的教训,发挥家庭的保障作用,可以减轻社会压力。
发挥家庭保障作用,一是要加强宣传教育,树立良好的道德风尚。二是要坚持依法办事,用法律保护老人和儿童。要通过普法教育,使社会成员都懂得,父母有扶养未成年子女的义务,成年子女有赡养扶助父母的义务。三是逐步实行鼓励家庭保障的优惠政策和开展有效服务。此外,在实际工作中还可采取一些具体措施。如:建立必要的制度,把敬老扶幼列入乡规民约;在乡、村成立老年人自愿的组织——老人协会,维护自己的合法权益;提倡和表彰亲朋邻里互助互济的风气,重视和支持社会服务事业的发展等。
五、明确主管的部门
社会保障作为一种制度,在我国是新事物,但许多具体工作,已经开展多年。民政部门承担的工作任务,相当部分属于社会保障的范畴。根据“七五”计划界定,社会保障包括社会保险、社会福利、社会救济、优扶工作四项内容,除社会保险由几个部门分别承担外,其余三项都是民政部门已经主管的任务。而且民政部门已建立了一套比较完善的组织系统,培养了一批熟悉这项业务的干部队伍,积累了一定的经验。
探索在农村建立社会保障制度,是一项复杂的工作,任务繁重,要求紧迫。必须有一个主管部门,抓试点,搞规划,进行理论探讨,政策研究,总结经验,反映情况。民政部愿意承担这项任务。
以上构想是否妥当,请批示。